[資産運用]不動産投資とはどんなものか。初期費用、リスクや利回りについて調べてみた。

資産運用の中で金持ちがするものの代表格は不動産投資ではないでしょうか？私なんかでは多分初期費用を用意できないので全く手を出せないと思うのですが、まずは調べてみないとわかりません。意外と簡単にできたりして！ということで調べてみました。

是非見ていってください！

不動産投資とはどんなものなのか

まずは「不動産投資」という言葉の正しい意味を確認したいと思います。とりあえずインターネットで調べてみました。

不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産に投資すること。

具体的にはアパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益（売却益）を得ることを言います。

つまり、基本的には株式と同じような考えと思ってよさそうですね。

株式でいうインカムゲイン(配当収入)が家賃収入、キャピタルゲイン(売買差益)が物件の価値が上がったときに売却する売却益ですね。

一般的な不動産屋さんがしているのは不動産投資ということになりますね。私が家を建てるときに買った土地を売っていた不動産屋は、きっと安く仕入れて私に1300万円で売ったことになります。仮に1000万円で仕入れていたら300万円の売却益がでたことになりますね。

そのときの不動産屋さんの話では、ローンを組んで仕入れているので早く売りたいのだと言っていました。不動産屋にとって「在庫」とは利息が発生するすごい負債だとも言えそうです。

話がそれてしまいましたが、とりあえず「不動産投資」の意味は上記の通りになります。

不動産投資の種類

不動産投資の対象になる不動産にもいくつか種類があるようです。

• 新築マンション
• 中古マンション
• 戸建て・マンション一棟
• アパート

今後、それぞれについて調べていきますが、まずは種類はこの４つが定番なようです。

不動産投資のメリット

安定感がある

不動産投資のメリットは、毎月収入が入ってくるということです。つまり働き手が一人増えるような感覚ですね。

株式の配当収入との違いは家賃収入の安定感です。例えば株式であれば業績によっては配当が減ることもあります。しかし家賃収入の場合はそうそう家賃が下がることはありません。収入を計算できるというのは非常に強みだと思います。

節税効果がある

会社員の給与所得以外に所得がある場合、確定申告をすることになります。我が家は太陽光発電による売電収入があるので雑所得による申告をしています。同様に不動産投資による収入も確定申告をするのですが、このとき「経費」というものがポイントになります。

不動産投資の場合、火災保険などの初期費用や建物を購入したときの費用も減価償却という計算をすることで「経費」にあたる金額が大きくなります。

基本的に最初のほうは家賃収入よりも経費のほうが高い＝赤字の状態になるようです。

この赤字部分を他の所得(利益)と相殺させることができ、総所得を小さくすることができます。

所得が小さくなると所得税が少なくなるので、結果的に節税だと言える訳です。

不動産投資に必要な初期費用

初期費用は多ければ多いほど利益を生み出しやすいです。例えば1000万円のマンションをローンで購入するのと、現金で購入するのでは利息分だけ差が出ることになりますよね。

だから理想は現金購入です。

でも実際はそんなにお金がありません。では、どんな費用が必要なのか。

• 仲介手数料
• 消費税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 印紙税

この辺が必要になってくるようです。例として、我が家を不動産投資の物件として購入するとしたら初期費用がいくらになるのかを計算してみます。

ちなみに我が家は3000万円だとし、100％ローンで購入した場合。

仲介手数料

仲介手数料は物件価格×3％＋6万円のようですので、

３０００万円×0.03+6万円＝96万円

消費税

消費税は現在8％なので、

３０００万円×0.08＝240万円

不動産取得税

固定資産税評価額×3％×50％(宅地)・固定資産税評価額×3％(家屋)

今年度の我が家の評価額は、

土地：850万円

家屋：960万円

これを用いると、

土地：850万円×0.03×0.5＝12万7500円

家屋：960万円×0.03＝28万8000円

登録免許税

固定資産税評価額×2％

土地：850万円×0.02＝17万円

家屋：960万円×0.02＝19万2000円

抵当権については、債権額×0.1％なので・・・

3000万円×0.001＝3万円

司法書士報酬

これについては司法書士によるので分かりません。

ちなみに住宅ローンの借り換えのときには20万円程度かかりました。

印紙税

不動産売買契約書（1通48万円以下）・ 金銭消費貸借契約書の印紙税（1通60万円以下）

全部足すと・・・96万円＋240万円＋約42万円＋約39万円＋20万円(？)＋α

＝437万円

合計で余裕を持って５００万円くらいは初期費用として用意したいですね。

不動産投資のリスク

不動産投資のリスクは大きく8つ存在するようです。

1. 借金
2. 空室
3. 滞納
4. 物件価格下落
5. 家賃下落
6. 地震
7. 火災
8. 賃貸管理会社倒産

ひとつひとつ調べて解決方法をまとめると私の能力に限界があるので、ここでは詳しくまとめてくれている記事を紹介しておきます。

https://incomlab.jp/real-estate-investment-risk-202

不動産投資についてもまとめているページですので、参考にしてください。

不動産投資の利回り

不動産投資の利回りとして目標とするのは10％のようです。

10％を超える物件は地方に多いらしいのですが、利回りが10％というのは中々魅力的な投資だと思えます。

まとめ

初期費用などを考えると非常に難易度の高い投資ではありますが、手持ち資金があって、勉強をする気がある方は是非挑戦してみてください。

そしてその結果を教えてもらえたらうれしいです。